Calculadora de rentabilidade de aluguel de imóvel
Veja quanto o aluguel rende de verdade depois de vacância, administração, despesas do proprietário e imposto.
Rentabilidade estimada
Receita líquida média mensal
R$ 2.272,00- Yield líquido ao ano
- 6,55%
- Yield bruto ao ano
- 9%
- Retorno líquido mensal
- 0,55%
- Payback simples
- 15,3 anos
- Capital total investido
- R$ 416.000,00
Conclusão prática
Com estas premissas, a locação deixa em média R$ 2.272,00 por mês e yield líquido de 6,55% ao ano sobre o capital total investido. Teste um aluguel menor e mais vacância antes de decidir.
Memória de cálculo
- Preço de compra
- R$ 400.000,00
- ITBI (estimativa)
- R$ 0,00
- Escritura e registro
- R$ 0,00
- Certidões e diligências
- R$ 0,00
- Outros custos de aquisição
- R$ 16.000,00
- Capital total investido
- R$ 416.000,00
- Aluguel anual cheio
- R$ 36.000,00
- Perda por vacância
- R$ 1.800,00
- Aluguel anual após vacância
- R$ 34.200,00
- Administração
- R$ 2.736,00
- Manutenção anual
- R$ 1.800,00
- IPTU anual
- R$ 1.800,00
- Condomínio anual do proprietário
- R$ 0,00
- Seguro anual
- R$ 600,00
- Outros custos anualizados
- R$ 0,00
- Imposto de renda estimado
- R$ 0,00
- Receita líquida anual
- R$ 27.264,00
Avisos do cenário (2)
- Simulação estimativa, sem garantia de ocupação, aluguel, valorização ou rentabilidade.
- Imposto de renda não informado. Aluguel recebido por pessoa física pode ser tributado; o yield líquido pode estar superestimado.
Premissas utilizadas
- Yield bruto = aluguel anual cheio ÷ preço de compra do imóvel.
- Vacância reduz a receita antes da taxa de administração.
- Administração incide sobre o aluguel efetivamente recebido após a vacância estimada.
- Yield líquido = receita líquida anual ÷ capital total investido, incluindo custos de aquisição.
- Retorno líquido mensal é a média anual dividida por 12; despesas extraordinárias devem ser informadas no cenário.
- Valorização opcional é calculada sobre o preço de compra e somada separadamente ao retorno anual; não representa caixa recebido.
- Imposto de renda é uma alíquota manual sobre o aluguel recebido após vacância, administração, IPTU e condomínio pagos pelo proprietário. É base de cenário, não apuração do carnê-leão.
- Taxa de referência opcional: rendimento anual que o mesmo capital teria em outra aplicação escolhida por você, para comparação.
- Payback = capital total investido ÷ receita líquida anual, sem reajustes nem valorização.
- Não há financiamento, inflação, reajuste de aluguel ou venda futura automáticos.
Yield bruto e yield líquido respondem perguntas diferentes
O yield bruto compara o aluguel anual cheio com o preço de compra. O yield líquido desconta vacância, despesas e imposto informado e usa como base o capital total investido, incluindo os custos de aquisição. Por isso ele mostra melhor o retorno efetivo.
Vacância precisa entrar na conta
Mesmo um imóvel com bom aluguel perde rentabilidade se ficar vazio entre contratos. A calculadora transforma a vacância percentual em perda anual de receita e só depois aplica a taxa de administração sobre o aluguel efetivamente recebido.
Imposto de renda sobre aluguel
Aluguel recebido por pessoa física pode ser tributado. Informe uma alíquota estimada para não superestimar o retorno; a apuração exata segue a tabela do carnê-leão e deve ser confirmada com um contador.
Compare com outra aplicação
Informe a rentabilidade líquida que o mesmo capital teria em outra aplicação. A calculadora mostra a diferença anual, sem contar valorização, para você comparar caminhos com a mesma base.
Valorização não é yield
Se você informar uma valorização anual, ela aparece separada como hipótese patrimonial. Ela não aumenta a renda mensal e não é garantia de ganho futuro.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre yield bruto e líquido?
O yield bruto divide o aluguel anual cheio pelo preço do imóvel. O líquido desconta vacância, administração, despesas do proprietário e imposto informado, e usa como base o capital total investido, incluindo custos de compra.
O aluguel paga imposto de renda?
Aluguel recebido por pessoa física pode ser tributado pelo carnê-leão, com tabela progressiva. A calculadora usa uma alíquota estimada informada por você; para o valor exato, consulte um contador.
Como comparar com uma aplicação financeira?
Informe a rentabilidade anual que o mesmo capital teria em outra aplicação. A calculadora mostra quanto a locação rende a mais ou a menos por ano, sem considerar valorização.
Quanto considerar de vacância?
Depende do imóvel e da região. Um mês sem inquilino por ano equivale a cerca de 8,3%. Teste cenários com vacância maior para medir o risco.