Calculadora de preço máximo de compra de imóvel
Comece pela saída e pela meta. Descubra o teto de compra que o cenário suporta depois dos custos.
Simulação gratuita, sem cadastro. Os valores digitados não são enviados ao CRM nem gravados pela calculadora.
Limite para negociar
Preencha os campos e clique em calcular. O exemplo é fictício e não representa preços de mercado.
Definir meu perfil de investimentoComo o preço máximo é calculado?
O custo total soma compra, aquisição, reforma com reserva, carregamento, comissão, outros custos de venda e imposto manual. O lucro líquido é o valor de revenda menos esse custo total.
O cálculo procura o maior preço de compra que atende à sua meta, recalculando os custos percentuais de aquisição e o imposto manual em cada cenário. O teto é limitado aos centavos que ainda atendem à meta. Se nem uma compra a custo zero comportar a meta, o resultado será inviável.
Retorno e margem são medidas diferentes
Retorno sobre custo (ROI) é o lucro dividido pelo custo total, incluindo despesas de saída. Margem é o lucro dividido pela revenda. Por exemplo: custo total de R$ 400 mil e revenda de R$ 500 mil geram lucro de R$ 100 mil, ROI de 25% e margem de 20%. ROI e margem representam o período completo da operação. A calculadora também mostra o ROI anualizado por equivalência composta com base no prazo total, apenas para facilitar a comparação entre operações com durações diferentes; isso não significa que o mesmo retorno se repetirá ao longo do ano.
O prazo pode consumir a margem
O carregamento mensal incide durante os meses de reforma mais os meses até a venda após a obra. Inclua as despesas que continuarão existindo: condomínio, IPTU proporcional, contas, manutenção e custos financeiros. Meses fracionados são aceitos como estimativa proporcional.
Como informar aquisição e imposto?
Preencha cada componente de aquisição conforme seu caso. Valores fixos e percentuais na mesma linha são somados. Não há ITBI municipal ou tabela de cartório predefinida. O imposto opcional pode ser um valor em reais, um percentual sobre a revenda ou sobre o ganho econômico positivo antes do imposto. Essa última base é apenas econômica, sem equivalência com a apuração de ganho de capital fiscal. Deixar vazio não significa isenção.
Use o resultado para testar a decisão
Repita o cenário com um preço de saída menor, orçamento de obra maior e mais meses até vender. Se o resultado depender de tudo ocorrer perfeitamente, reavalie a compra. Confirme também documentação, condição física e demanda pelo imóvel; a calculadora não substitui essa análise.