Antes de comprar um apartamento para locação, existem vários pontos que precisam entrar na conta. Um dos principais, e que eu considero especialmente importante em prédios mais antigos, é o custo de condomínio.
O aluguel de mercado costuma ser relativamente simples de estimar comparando unidades semelhantes na mesma região. O problema é que o investidor pode olhar apenas para esse valor e esquecer que um condomínio caro reduz a atratividade do imóvel para o locatário e pode reduzir a margem econômica do proprietário.
Por isso, para mim, apartamento para renda precisa ser analisado como um produto completo: aluguel possível, condomínio, despesas extraordinárias, idade do edifício, planta, vagas, público, localização e perspectiva de vacância.
O condomínio pode ser mais importante do que parece
Dois apartamentos semelhantes podem ter comportamentos completamente diferentes na locação se um deles tiver condomínio muito mais alto.
O locatário normalmente avalia o custo total de morar ali. Mesmo quando o anúncio destaca o aluguel, condomínio e outros encargos pesam no orçamento. Se a soma deixa a unidade pouco competitiva em relação a prédios próximos, o proprietário tende a enfrentar mais resistência ou precisa ajustar o aluguel.
Em imóveis maiores e prédios antigos esse ponto pode ficar ainda mais sensível. Na minha experiência, existem unidades grandes em edifícios antigos em que o proprietário aceita uma rentabilidade baixa porque parte relevante do objetivo passa a ser simplesmente manter o imóvel ocupado e reduzir o peso mensal de condomínio, IPTU e demais despesas.
Prédio antigo exige olhar para o que ainda não apareceu no boleto
Não basta perguntar quanto custa o condomínio hoje. Eu quero entender por que ele custa esse valor e o que pode acontecer nos próximos anos.
Com o envelhecimento do edifício, podem surgir gastos relevantes com fachada, impermeabilização, elevadores, sistemas hidráulicos e elétricos, áreas comuns e outras intervenções. Isso não significa que todo prédio antigo seja ruim para investir. Significa que a manutenção futura precisa entrar na análise antes da compra.
Por isso, gosto de olhar atas recentes de assembleia, balancetes, previsão orçamentária, fundo de reserva, inadimplência do condomínio, obras já aprovadas e reformas importantes que ainda podem precisar ser feitas.
Eu também trabalho com uma ideia de reavaliar a carteira de apartamentos para renda a partir de aproximadamente dez anos. Não é uma regra para vender no décimo ano. É um ponto de revisão: o prédio continua competitivo? Os custos continuam coerentes? A locação ainda produz o retorno esperado? Faz sentido manter ou renovar a carteira?
Um custo extraordinário pode mudar a conta de uma hora para outra
Tenho um caso recente que ilustra bem isso. Uma cliente possui um apartamento em que o condomínio ficava na faixa de R$ 600 e poucos. Depois de problemas na execução de uma reforma do edifício e necessidade de recompor a operação com nova contratação, os condôminos passaram a arcar com um rateio extraordinário superior a R$ 400 por mês por cerca de três anos. O custo mensal total foi para perto de R$ 1.100.
Para a proprietária, a rentabilidade mudou imediatamente. O apartamento não se tornou pior fisicamente de um dia para o outro; o que mudou foi o custo de carregar aquele ativo.
Esse exemplo também mostra por que é importante separar despesa ordinária de extraordinária. Pela Lei do Inquilinato, despesas extraordinárias de condomínio — como determinadas obras estruturais, pintura de fachada e constituição de fundo de reserva — são responsabilidade do locador. Já as despesas ordinárias de administração e manutenção, nas condições legais, cabem ao locatário.
Fonte jurídica: Lei nº 8.245/1991, arts. 22 e 23, consultada em setembro de 2026. A distribuição prática de encargos deve ser conferida no contrato e na natureza de cada despesa.
Primeiro descubra quem é o locatário que você quer atender
Depois dos custos do prédio, eu parto para o perfil de demanda.
Em Goiânia, pela minha experiência de atendimento, unidades menores têm bastante apelo em estratégias de curta estadia quando estão inseridas em regiões compatíveis com esse uso. Na locação residencial tradicional, apartamentos de dois e três quartos costumam me dar um universo muito amplo de interessados.
Um casal que trabalha em home office pode querer um quarto adicional para escritório. Uma pessoa solteira pode preferir dois quartos pelo conforto. Uma família tende a valorizar distribuição, vagas, lazer e serviços próximos. O produto precisa conversar com o público que efetivamente existe naquela região.
Se a tese for short stay, o condomínio precisa entrar na análise
Antes de comprar uma unidade pensando em estadias de curta duração, eu considero obrigatório verificar convenção, regimento, atas e decisões do condomínio. Não basta projetar uma diária e uma taxa de ocupação.
Esse tema tem sido discutido no Superior Tribunal de Justiça, com precedentes que admitem restrições condominiais e discussão repetitiva em andamento sobre o alcance da destinação residencial. Na prática, o investidor precisa saber se aquela operação é juridicamente e condominialmente viável antes de comprar o imóvel com essa tese.
Referência: STJ, decisão sobre estadia de curta duração em condomínio e Tema Repetitivo 1443, consultados em setembro de 2026.
A planta precisa funcionar para o público, não apenas parecer grande
Metragem sozinha não resolve. Algumas plantas aproveitam muito melhor o espaço do que outras.
Eu observo circulação, tamanho real dos quartos, possibilidade de home office, integração de sala e cozinha, ventilação, privacidade e se existem áreas pouco aproveitáveis. Um apartamento com metragem menor e planta eficiente pode ser mais fácil de locar do que outro maior e mal distribuído.
Quantidade de vagas precisa ser coerente com o tamanho da unidade
Esse é um ponto que às vezes fica esquecido. Um apartamento de três ou quatro quartos com apenas uma vaga pode reduzir bastante o público interessado, porque estamos normalmente falando de uma família maior e com maior probabilidade de possuir mais de um veículo.
Ao mesmo tempo, existem prédios mais antigos que oferecem duas ou mais vagas em unidades que hoje, em empreendimentos novos equivalentes, poderiam receber menos vagas. A comparação precisa considerar o pacote completo, e não apenas a idade do edifício.
Posição solar também entra no preço de locação
Em Goiânia, onde o calor pesa bastante na experiência de moradia, eu considero a incidência solar um fator relevante. Unidades com forte insolação no período da tarde podem enfrentar mais resistência dependendo da ventilação, andar, proteção de fachada e características do apartamento.
Isso não significa que um apartamento poente seja impossível de locar. Significa que o preço de compra precisa reconhecer o que o mercado tende a valorizar ou penalizar naquela unidade.
Lazer e estrutura precisam combinar com o perfil de quem vai morar
Se o produto é claramente voltado para famílias com filhos, eu verifico se o condomínio oferece uma estrutura minimamente compatível: áreas de convivência, espaço para crianças ou adolescentes, segurança e facilidades que façam sentido para esse público.
Não ter determinado item não inviabiliza a locação. Mas muda a comparação com os concorrentes e, consequentemente, o preço que eu estaria disposto a pagar na aquisição.
Mobiliado ou vazio? Depende de quem você quer atrair
Mobília pode aumentar muito a atratividade de uma unidade pequena ou voltada para curta duração. Mas, em um apartamento grande para locação familiar tradicional, ela pode reduzir o universo de interessados.
Muitas famílias que já vivem na cidade possuem móveis próprios. Um apartamento totalmente mobiliado pode funcionar melhor para executivos ou famílias que estão chegando de fora e ainda não montaram estrutura local.
Esse público pode pagar pela conveniência, mas também pode apresentar uma rotatividade maior se a permanência estiver ligada a trabalho temporário ou transferência profissional. De novo: não existe resposta universal. Existe coerência entre produto e público.
A região precisa ter uma vocação compatível com a locação
Localização continua sendo uma das variáveis mais importantes para vacância.
Regiões próximas de centros empresariais podem atender profissionais em deslocamento. Áreas próximas de hospitais e polos de saúde podem gerar demanda de pessoas que vêm de outras cidades para exames, tratamentos e acompanhamento de familiares. Bairros mais residenciais podem funcionar melhor para contratos tradicionais de longa duração.
Por isso, eu não analiso apenas “é um bairro bom?”. Eu pergunto: bom para quem e para qual modalidade de locação?
Antes de comprar, eu colocaria estes pontos na mesma conta
- aluguel realista para unidades comparáveis;
- condomínio ordinário atual;
- obras extraordinárias aprovadas ou previsíveis;
- fundo de reserva e saúde financeira do condomínio;
- idade e estado geral do edifício;
- perfil de locatário predominante;
- planta e aproveitamento da área;
- número e qualidade das vagas;
- posição solar e ventilação;
- lazer e serviços compatíveis com o público;
- necessidade ou não de mobília;
- vocação da região para locação fixa ou curta duração;
- restrições condominiais para a modalidade pretendida;
- vacância provável e custo dos meses sem receita.
Para renda, eu não compro apenas um apartamento. Eu compro um produto que precisa continuar fazendo sentido para o locatário e para a minha rentabilidade ao mesmo tempo.