Quando alguém me pergunta se é melhor comprar imóveis para gerar renda mensal ou comprar para reformar e revender, a resposta mais correta quase sempre é a que ninguém gosta de ouvir: depende.
Depende da sua idade, da renda que você tem hoje, do capital disponível, da necessidade de liquidez, do tempo que pode dedicar à operação, da sua estrutura familiar e, principalmente, do objetivo que pretende alcançar.
Não existe uma estratégia universalmente melhor. Existe uma estratégia mais adequada ao seu momento.
Antes de escolher o imóvel, escolha o horizonte
Uma pessoa com pouco mais de 20 anos, renda profissional em crescimento e objetivo de construir patrimônio para o futuro pode trabalhar com um horizonte de décadas. Nesse caso, montar gradualmente uma carteira de imóveis para renda pode fazer bastante sentido.
Já alguém em outra fase da vida pode não querer esperar vinte ou trinta anos para a estratégia amadurecer. Talvez faça mais sentido buscar operações com ciclos menores, realizar lucro e manter o capital girando.
Idade não determina sozinha a estratégia, mas muda o recurso mais importante da conta: tempo.
Renda mensal: construção de patrimônio com mais previsibilidade
Na estratégia de renda, a ideia normalmente é formar uma carteira de ativos que produza caixa de maneira recorrente. A rentabilidade mensal pode parecer menor que a margem de uma boa revenda, mas o investidor compra uma característica importante: previsibilidade.
Depois de alguns anos acompanhando a própria carteira, ele começa a conhecer dados que fazem diferença: vacância média, duração dos contratos, custo de manutenção, inadimplência, tempo para recolocação e resultado líquido de cada imóvel.
Isso permite transformar patrimônio imobiliário em uma operação cada vez mais previsível.
Uma forma de começar com menos capital: lançamentos
Para quem ainda está formando capital, lançamentos podem abrir uma possibilidade interessante. Em muitas operações que acompanho, a incorporadora estrutura pagamentos durante a obra que representam uma parcela do preço total e o saldo fica para quitação ou financiamento na entrega.
É comum encontrar estruturas próximas de 30% pagos até a entrega, mas esse percentual varia de empreendimento para empreendimento e nunca deve ser tratado como regra.
Se a estratégia for manter o imóvel para renda, o investidor precisa projetar o período posterior à entrega. Nos primeiros anos, é possível que a prestação do financiamento seja superior ao aluguel recebido, exigindo aportes mensais adicionais.
Com o passar do tempo, aluguel, saldo devedor e condições do financiamento podem mudar essa relação. Em alguns cenários que acompanho, o aluguel se aproxima da prestação depois de alguns anos e posteriormente pode superá-la. Isso depende de taxa de juros, sistema de amortização, preço de compra, valorização dos aluguéis e condições específicas do imóvel.
Por isso, não gosto da ideia de comprar um lançamento imaginando que o aluguel necessariamente pagará a prestação desde o primeiro dia. A conta precisa ser projetada antes.
O aluguel não deveria virar dinheiro disponível imediatamente
Nos primeiros anos de uma carteira de locação, costumo recomendar que parte relevante da renda gerada continue vinculada ao próprio imóvel.
Esse caixa serve para manutenção, períodos de vacância, pequenos reparos, despesas extraordinárias e outras situações que inevitavelmente aparecem ao longo do tempo.
O imóvel começa a produzir renda, mas primeiro ele também precisa construir sua própria reserva.
Existem outras portas de entrada para renda
Nem todo imóvel de renda precisa ser comprado em lançamento. Existem imóveis usados bem precificados, unidades vendidas por necessidade de liquidez, oportunidades em que o preço negociado fica abaixo de uma avaliação de crédito e imóveis com problemas solucionáveis de apresentação ou documentação.
Em alguns casos, a estrutura de financiamento pode reduzir bastante a necessidade de capital próprio. Mas isso só é uma vantagem quando a dívida cabe no fluxo de caixa da operação.
Compra para revenda: acelerar o crescimento do capital
Na revenda, o objetivo muda. Em vez de manter o ativo por muitos anos, buscamos criar diferença entre o custo total de entrada e o valor líquido de saída.
É uma estratégia que pode fazer o capital crescer mais rápido, mas exige mais participação. Compra, documentação, reforma, fornecedores, prazo e comercialização precisam funcionar bem.
Uma operação simples pode completar seu ciclo em alguns meses. Outras levam mais tempo. Por isso, gosto de anualizar o resultado e não olhar apenas para a margem nominal de uma única venda.
Dois tipos de oportunidade aparecem com frequência
Uma possibilidade é o imóvel vendido por necessidade financeira. Às vezes o proprietário possui dívidas vinculadas ao bem ou está diante de uma situação em que precisa vender antes de uma execução ou leilão.
Nesses casos, pode existir espaço para uma negociação significativamente abaixo do mercado, ainda que cada operação tenha riscos jurídicos e documentais que precisam ser avaliados antes da compra.
Outra possibilidade é o imóvel estruturalmente bom, mas esteticamente defasado. Aqui a tese é comprar bem, realizar uma reforma predominantemente estética e reposicionar o produto para venda.
Em ambos os casos, o resultado continua começando no preço de entrada. A reforma não conserta uma compra ruim.
Conhecimento documental também pode criar margem
Existe ainda um tipo de oportunidade que encontro com certa frequência em imóveis residenciais: construções que existem fisicamente, mas não estão totalmente regularizadas na matrícula.
É comum encontrar casas construídas ao longo dos anos sem que o proprietário tenha feito todo o processo de projeto, aprovação e averbação da construção. Para determinados compradores, isso praticamente inviabiliza financiamento e reduz muito a liquidez do imóvel.
Para um investidor que entende o processo, porém, o problema pode ser solucionável.
Já participei de operações em que o comprador conseguiu adquirir uma casa construída por um valor próximo ao que se pagaria pelo lote, regularizou a documentação, fez uma intervenção estética relativamente pequena e colocou o imóvel novamente no mercado em uma condição completamente diferente.
O prazo e o custo de regularização variam conforme o imóvel e os órgãos envolvidos. Não trataria isso como operação simples sem análise técnica, mas conhecimento acima da média em documentação pode criar oportunidades que outros compradores descartam.
Revenda pode virar uma espécie de renda recorrente
Quando o investidor começa a repetir operações, compra para revenda deixa de ser apenas um lucro eventual.
Suponha que ao longo de alguns anos ele descubra que sua estrutura consegue concluir duas ou três operações por ano. A receita continua acontecendo em blocos, e não mensalmente, mas já existe uma média anual razoavelmente observável.
Nesse sentido, a revenda pode funcionar como uma atividade recorrente de geração de caixa, embora com muito menos previsibilidade que um contrato de locação.
Quanto mais ativo você for, menor tende a ser o custo da operação
Esse ponto é decisivo na escolha entre as duas estratégias.
Compra para revenda pode exigir acompanhamento de obra, orçamento, documentação, fornecedores, acabamento e venda. Tudo isso pode ser terceirizado, mas cada etapa terceirizada adiciona custo.
Agora imagine dois investidores.
Um deles é executivo de uma empresa, recebe R$ 200 mil por mês e tem pouquíssimo tempo disponível. Não faz sentido econômico transformar horas valiosas de trabalho em acompanhamento diário de obra apenas para economizar uma taxa de gestão.
Outro tem 23 ou 24 anos, renda profissional em formação e bastante disponibilidade. Para ele, participar ativamente da reforma, aprender fornecedores, acompanhar documentos e reduzir custos pode fazer parte da própria vantagem competitiva.
O melhor investimento também depende do valor do seu tempo.
Uma comparação simples
E onde Goiânia entra nessa análise?
Goiânia é uma cidade relativamente jovem e que expandiu muito sua área urbanizada nas últimas décadas. Essa expansão produz dois movimentos interessantes para investidores.
De um lado, surgem novos empreendimentos e novos eixos de ocupação, o que cria opções para quem pensa em formação de carteira e locação. Do outro, cresce também o estoque de imóveis mais antigos em regiões já consolidadas, aumentando a quantidade de produtos que podem ser reposicionados por reforma.
A cidade também exerce um papel regional importante no Centro-Oeste. Pela minha experiência profissional, é comum atender empresários e famílias ligados ao agronegócio e a outras atividades econômicas de Goiás e estados próximos que mantêm imóveis, negócios ou rotinas frequentes em Goiânia.
Isso ajuda a criar demanda para diferentes produtos, mas não transforma qualquer imóvel em bom investimento. Localização, preço, produto e estratégia continuam sendo analisados caso a caso.
Margem maior não significa necessariamente estratégia melhor
Em boas operações de reforma e revenda, já vi margens muito superiores ao que um imóvel de locação produziria em um único ano. Dependendo do preço de entrada e da execução, existem operações em que a margem sobre o custo total chega a patamares bastante elevados.
Mas não gosto de transformar isso em promessa ou média de mercado. O investidor está assumindo mais risco de execução, dedicando tempo e normalmente trabalhando ativamente para produzir aquele resultado.
A renda de aluguel, ao contrário, tende a crescer de maneira mais lenta, mas pode exigir muito menos participação depois que a carteira está estruturada.
Uma estratégia compra previsibilidade. A outra pode comprar velocidade. As duas têm preço.
Então qual das duas escolher?
Se o objetivo é construir patrimônio com horizonte longo, reduzir participação operacional e formar uma renda mais previsível ao longo do tempo, a carteira de locação pode fazer bastante sentido.
Se o objetivo é aumentar o capital mais rapidamente, você aceita maior variabilidade entre operações e tem disponibilidade — própria ou de uma equipe — para executar compra, reforma, regularização e venda, a revenda pode ser mais adequada.
E não existe obrigação de escolher apenas uma.
Um investidor pode utilizar revendas durante alguns anos para aumentar o caixa e, posteriormente, direcionar parte dos lucros para formação de uma carteira de renda. Ou pode manter uma base de imóveis alugados enquanto executa operações pontuais de revenda.
A estratégia pode mudar conforme a sua vida muda.
Começar cedo importa mais do que encontrar uma resposta perfeita
Uma pessoa com 20 anos pode estruturar um plano imobiliário para décadas. Uma pessoa com 70 anos provavelmente terá objetivos, liquidez necessária e horizonte completamente diferentes.
Por isso, eu não começaria procurando o imóvel mais rentável.
Começaria entendendo quem é o investidor, onde ele está hoje e onde quer chegar.
Depois disso, renda mensal e compra para revenda deixam de ser duas respostas concorrentes e passam a ser duas ferramentas disponíveis.