Investir em imóveis pode ter objetivos completamente diferentes. Você pode querer renda mensal, comprar para reformar e revender, adquirir um lançamento pensando na valorização, construir para locação ou simplesmente formar patrimônio.
Por isso, antes de procurar um imóvel, existe uma pergunta mais importante: o que você quer que esse investimento faça pelo seu dinheiro?
Na minha visão, boa parte do resultado de um investimento imobiliário é definida em duas etapas: no planejamento e na compra.
Não adianta adquirir um imóvel que não combina com sua estratégia ou pagar um preço que não permite atingir o retorno desejado. Depois da compra, não é possível simplesmente decidir quanto você gostaria de ganhar e transferir essa expectativa para o preço de venda ou de aluguel.
O mercado paga o que aquele imóvel vale naquele momento. Por isso, a conta precisa fechar antes de comprar.
Primeiro defina seu objetivo
Um dos erros que vejo é começar pelo imóvel. A pessoa encontra um apartamento bonito, um lote aparentemente barato ou uma oportunidade comercial e só depois tenta descobrir o que fazer com aquilo.
Eu prefiro fazer o contrário.
Primeiro definimos:
- quanto existe de capital disponível;
- se haverá financiamento;
- qual retorno o investidor procura;
- quanto tempo pretende permanecer na operação;
- quanto trabalho está disposto a ter;
- qual nível de liquidez precisa;
- e qual estratégia faz sentido para aquele perfil.
Depois procuramos o imóvel capaz de atender a essa tese. Isso muda completamente a qualidade da decisão.
Imóvel para renda mensal
Uma das estratégias mais conhecidas é comprar um imóvel para locação. Hoje podemos separar, de forma simplificada, em dois modelos bastante diferentes: locação tradicional e short stay, como as locações por diária feitas por plataformas como Airbnb.
A escolha não deveria considerar apenas qual deles pode gerar mais receita bruta. Também é preciso avaliar quanto trabalho e custo existem para produzir aquela receita.
Short stay
A locação por temporada pode produzir uma receita bruta maior, mas exige uma operação muito mais ativa.
Ao longo de um único mês você pode receber vários hóspedes diferentes. Isso significa check-in, check-out, limpeza, manutenção, comunicação, gestão do calendário, precificação e trabalho constante para manter uma boa ocupação.
Na prática, pode se aproximar muito mais de uma atividade empresarial do que de uma renda verdadeiramente passiva.
Entre clientes que acompanho, já vi imóveis trabalhando em uma faixa bruta próxima de 1% a 1,2% ao mês sobre o valor do imóvel. Mas olhar apenas esse número seria um erro.
É preciso descontar administração, limpeza, reposição de materiais, manutenção, tributos, períodos de vacância e outras despesas. Se o proprietário não quiser executar a operação pessoalmente, ainda haverá o custo de um gestor.
A pergunta não é simplesmente “quanto esse apartamento fatura no Airbnb?”. É: “quanto sobra para mim depois de todos os custos, considerando também o meu tempo?”.
Locação tradicional
Na locação comum, a operação tende a ser bem menos intensa. Se você fizer a própria gestão, ainda haverá trabalho. Mas depois que o imóvel está alugado, normalmente a quantidade de demandas é muito menor que em uma operação de short stay.
Também é possível delegar praticamente toda essa gestão a uma imobiliária ou corretor.
A rentabilidade bruta tende a ser menor. Como referência daquilo que observo em parte da minha carteira e do mercado que acompanho, trabalhamos muitas vezes com algo próximo de 0,5% ao mês, embora isso varie bastante conforme imóvel, região e preço de aquisição.
Mas existe outra parte da conta que frequentemente é esquecida: o valor futuro do imóvel.
Imagine um apartamento comprado por R$ 500 mil e alugado por R$ 2.500 mensais. O aluguel bruto corresponde a 0,5% do valor investido por mês.
Mas suponha, apenas para fins de exemplo, que depois de dez anos esse imóvel possa ser vendido por R$ 1 milhão.
Essa diferença de valor também deveria entrar na análise econômica da operação, distribuída ao longo do período e descontando impostos, custos de venda e todas as demais despesas envolvidas.
É uma projeção, não uma garantia. Mas uma projeção razoavelmente construída permite tomar uma decisão muito melhor do que simplesmente olhar o aluguel do mês seguinte.
Não se esqueça de pensar na saída
Para imóveis destinados à renda, gosto também de pensar desde o início sobre quando aquele ativo deverá ser renovado.
Principalmente em apartamentos, depois de muitos anos o produto pode começar a ficar datado. O condomínio pode envelhecer, despesas podem aumentar e imóveis mais novos passam a disputar o mesmo público.
Por isso, costumo trabalhar com a ideia de avaliar uma renovação da carteira em ciclos de aproximadamente dez anos, dependendo, obviamente, do imóvel.
Isso força o investidor a analisar duas coisas desde a compra: quanto o imóvel pode produzir enquanto estiver na carteira e qual pode ser sua condição de saída no futuro.
Comprar, reformar e revender
Outra estratégia de que gosto bastante é adquirir imóveis estruturalmente bons, mas visualmente defasados.
É o tipo de operação em que o investidor compra um imóvel que perdeu atratividade comercial, realiza uma reforma relativamente controlada e o reposiciona para venda. Algumas pessoas chamam esse processo de retrofit, embora tecnicamente o termo possa envolver intervenções mais amplas.
O lucro está na compra.
Se o investidor pagar caro demais, dificilmente uma boa reforma vai resolver o problema.
Antes de comprar, precisamos colocar na conta preço de aquisição, ITBI e documentação, custos de transferência, mão de obra, materiais, prazo de reforma, despesas durante a execução, comissão de venda, tributos e valor provável de revenda.
Só então sabemos se existe margem.
E é possível fazer também a conta inversa. Em vez de perguntar “comprei por R$ 400 mil. Quanto consigo ganhar?”, podemos partir de: “quero ter uma margem mínima de X% nesta operação. Qual é o preço máximo que posso pagar por este imóvel?”
Para mim, essa é uma maneira muito mais profissional de procurar oportunidades.
O mercado não precisa remunerar seu erro
Esse talvez seja um dos pontos mais importantes de todo o tema.
Vejo esse problema com frequência em imóveis comerciais e construções feitas para renda.
O investidor compra um terreno, constrói um galpão e soma todos os gastos. Depois calcula quanto gostaria de receber mensalmente para aquele investimento valer a pena. Até aí não existe problema.
O erro acontece quando ele conclui: “como gastei X, preciso cobrar Y de aluguel”.
O mercado não sabe quanto você gastou. E não é obrigado a remunerar o seu custo.
Se galpões equivalentes naquela região estão sendo absorvidos por R$ 5 mil mensais, não importa que sua planilha exija R$ 8 mil.
Já acompanhei imóveis comerciais permanecerem dois, três ou mais anos no mercado justamente porque o proprietário tenta adaptar a demanda do mercado à sua própria necessidade financeira.
A análise deveria acontecer no sentido contrário. Primeiro estudamos quanto o mercado tende a pagar. Depois determinamos qual rentabilidade mínima queremos. Com esses dados, calculamos qual é o investimento máximo que aquela operação suporta.
Às vezes velocidade vale mais que preço
Outro erro comum é analisar exclusivamente o valor nominal de uma proposta.
Imagine um imóvel anunciado para locação por R$ 5.000 por mês. Aparece um interessado disposto a pagar R$ 4.000. O proprietário rejeita porque a proposta está 20% abaixo do valor pretendido.
Depois disso, o imóvel permanece vazio por mais cinco meses. Só então surge um locatário disposto a pagar os R$ 5.000 desejados.
Olhando apenas para o valor desejado de R$ 5.000, houve R$ 25 mil de receita potencial durante os cinco meses de vacância. Mas, para comparar as duas decisões, o valor economicamente relevante é o que efetivamente poderia ter sido recebido com a proposta recusada: R$ 20 mil.
Depois que o imóvel finalmente é alugado por R$ 5.000, a diferença para a proposta anterior é de apenas R$ 1.000 por mês.
Ou seja: serão necessários 20 meses de contrato apenas para empatar com o cenário em que os R$ 4.000 tivessem sido aceitos desde o início.
E durante esses 20 meses várias coisas podem acontecer. O locatário pode encerrar o contrato, pode surgir uma nova vacância, podem existir custos de manutenção ou outras despesas.
É por isso que, em determinadas situações, velocidade na locação é mais importante do que atingir exatamente o valor nominal que o proprietário gostaria.
O mesmo raciocínio vale para venda. Cada mês adicional tem custo: capital parado, condomínio, IPTU, manutenção e o retorno que aquele dinheiro deixaria de gerar em outra aplicação.
Compare retornos usando o mesmo período
Sempre que possível, gosto de anualizar a análise.
Uma operação que gera 20% de lucro parece excelente. Mas quanto tempo ela levou?
Se você compra, reforma e vende em seis meses, temos uma situação. Se todo o processo leva dois anos, temos outra completamente diferente.
O mesmo raciocínio vale para construção, lançamentos, aluguel e qualquer outra estratégia.
Também considero importante comparar o investimento imobiliário com o custo de oportunidade.
Se o capital estivesse aplicado no mercado financeiro, quanto produziria naquele período?
Não significa que o investimento imobiliário precise necessariamente superar todo investimento financeiro. Existem diferenças de risco, patrimônio, previsibilidade, alavancagem e estratégia. Mas o dinheiro tem um custo no tempo e isso precisa entrar na conta.
Investir em lançamentos
Lançamentos também podem fazer parte de uma estratégia imobiliária.
Um investidor com capital pode, por exemplo, analisar o preço de uma unidade na fase inicial de vendas, o prazo previsto de entrega e a perspectiva daquele produto quando estiver pronto.
Se a entrega ocorrer em quatro anos, precisamos avaliar não apenas a possível valorização do imóvel, mas também o retorno que aquele capital poderia ter produzido durante esses quatro anos.
Depois podemos comparar os cenários: vender na entrega, manter para locação ou continuar carregando o ativo.
Existem também operações anteriores ao lançamento comercial tradicional. Em determinadas incorporações, investidores entram em fases anteriores ao registro e à abertura de vendas ao público, ajudando a viabilizar o empreendimento e recebendo condições diferentes.
Em uma operação da qual participei, por exemplo, houve uma captação para investidores em aproximadamente R$ 7 mil por metro quadrado, enquanto o lançamento ao público posteriormente aconteceu próximo de R$ 11 mil por metro quadrado.
A diferença nominal foi significativa. Mas mesmo nesses casos é preciso analisar risco, prazo, estrutura jurídica, custo de oportunidade e as condições específicas daquela incorporação.
Uma diferença grande entre preço de entrada e preço de lançamento não significa, sozinha, que existe lucro realizado.
Nem todo retorno é puramente financeiro
Existem também situações em que a planilha não conta toda a história.
Um investidor pode adquirir determinado imóvel porque deseja no futuro instalar a própria empresa naquela região. Pode querer ter algumas unidades em pontos específicos da cidade. Pode estar formando patrimônio familiar. Pode querer proteger determinada parte do capital em ativos reais.
São objetivos legítimos.
Não existe “o melhor imóvel para investir” sem primeiro saber qual é o objetivo do investidor.
E existem outras estratégias
Leilões, terrenos para desenvolvimento, construção para venda, imóveis comerciais, salas, galpões, operações estruturadas e vários outros formatos podem ser interessantes.
Cada um merece uma análise própria.
O ponto comum entre praticamente todos eles é o mesmo: a conta precisa começar antes da compra.
- Defina o objetivo.
- Entenda o mercado.
- Calcule os custos.
- Pense na liquidez.
- Projete a saída.
- Compare o custo de oportunidade.
- E só então procure o imóvel.
É muito mais difícil corrigir um investimento ruim depois que o dinheiro já foi colocado nele.