Depois de acompanhar investidores em diferentes tipos de operação, alguns erros acabam se repetindo. E o que mais chama minha atenção é que muitos deles não dependem de conhecimento técnico avançado. Dependem de separar investimento de preferência pessoal, definir critérios antes da compra e ter disciplina para seguir esses critérios.
Para mim, um bom investidor precisa conseguir responder antes de procurar imóvel: o que eu quero que esse capital faça, qual retorno mínimo eu aceito, qual prazo eu tenho e quais riscos estou disposto a assumir?
Sem isso, a decisão fica muito mais próxima do achômetro do que de investimento.
1. Escolher o imóvel de que você gosta, e não o que entrega melhor para a estratégia
Esse talvez seja o erro mais simples de entender e, ao mesmo tempo, um dos mais frequentes.
Já atendi uma investidora que buscava um apartamento para locação tradicional. Dentro do orçamento dela, chegamos a duas opções.
Uma unidade custava aproximadamente R$ 420 mil e tinha potencial de locação na época por algo em torno de R$ 2.400 mensais, já considerando o pacote informado ao locatário. A outra estava anunciada por cerca de R$ 330 mil, ainda com possibilidade de negociação, e já possuía inquilino. O contrato gerava aproximadamente R$ 3.800 mensais no total, com cerca de R$ 3.400 livres antes de tributos e outros custos individuais da proprietária.
O segundo imóvel, portanto, apresentava uma relação entre capital investido e renda muito mais interessante naquele cenário.
Ela escolheu o primeiro.
Quando perguntei por quê, a resposta foi que tinha achado o outro apartamento pequeno.
Para moradia, isso faria todo sentido. Para investimento, não necessariamente.
O imóvel de investimento não precisa ser o imóvel em que você gostaria de morar. Ele precisa funcionar para o mercado e para a estratégia que você definiu.
2. Dizer “quero investir em imóveis” sem saber o que isso significa para o seu dinheiro
Outro erro muito comum é começar pela busca do imóvel antes de definir o objetivo.
A pessoa tem capital e pensa: “quero investir em imóvel”. Mas ainda não decidiu se quer renda mensal, revenda, preservação patrimonial, valorização de longo prazo ou uma combinação dessas coisas.
Mesmo quando ela escolhe entre renda e revenda, muitas vezes ainda faltam números básicos: qual retorno mínimo mensal ou anual seria aceitável? Qual horizonte de saída? Quanto capital pode ficar imobilizado? Quanto tempo ela aceita dedicar à operação? Qual perda temporária de liquidez consegue suportar?
Esse planejamento não precisa transformar a compra em uma planilha impossível de usar. Ele precisa apenas criar um filtro.
No guia sobre como calcular se um imóvel é um bom investimento, eu mostro justamente por que o retorno mínimo precisa existir antes da proposta.
3. Confundir preço baixo com oportunidade
Quando aparece um imóvel muito abaixo do que parece ser o mercado, a reação natural é achar que encontramos uma oportunidade.
Pode ser.
Mas preço baixo também pode estar escondendo problema documental, dívida, dificuldade de financiamento, questão estrutural, baixa liquidez ou alguma característica que o restante do mercado já identificou.
Por isso, desconto deve aumentar a diligência, e não reduzir a diligência.
Antes de comprar, eu quero entender por que aquele proprietário aceita vender naquele valor e se o problema que criou o desconto é conhecido, mensurável e resolvível.
Esse ponto é aprofundado no guia Imóvel barato é necessariamente um bom investimento?.
4. Gastar no imóvel como se você fosse o usuário final
Esse erro aparece muito em reforma, mobília e acabamento.
O investidor compra uma unidade para locação ou revenda e começa a escolher cada item pelo próprio gosto: marcenaria mais cara, eletrodomésticos acima do necessário, materiais que ele gostaria de ter em casa e detalhes que o público daquela faixa de preço talvez não esteja disposto a remunerar.
Já acompanhei situações em que o orçamento inicialmente previsto foi ultrapassado em cerca de R$ 100 mil por esse tipo de decisão.
O problema não é deixar o imóvel bom. O problema é colocar R$ 100 mil adicionais em algo que talvez aumente o aluguel ou o preço de venda em uma fração desse valor.
Em investimento, acabamento também precisa ter retorno.
O padrão da reforma deve ser definido pelo público, pela região e pelo preço de saída — não pelo gosto do investidor.
5. Comprar o imóvel que está no auge do marketing sem fazer a conta fria
Campanhas de lançamento são feitas para gerar desejo. Isso faz parte da venda imobiliária.
Para quem vai morar, atributos emocionais podem ter peso enorme. Para o investidor, o cuidado precisa ser diferente.
Um empreendimento pode ter uma apresentação excelente, áreas comuns impressionantes, campanha forte e muita procura e, mesmo assim, não fazer sentido para a taxa de retorno que aquele investidor exige.
O erro acontece quando o investidor compra a narrativa do produto antes de analisar preço de entrada, concorrência futura, aluguel possível, fluxo durante a obra, custo de oportunidade, liquidez e saída.
Isso não significa que imóvel muito procurado seja investimento ruim. Significa apenas que popularidade não substitui conta.
6. Tratar pagamento à vista como a única forma “correta” de investir
Ter o capital disponível não significa necessariamente que a melhor decisão seja colocar todo ele na aquisição.
Em algumas operações, financiamento pode preservar caixa para reforma, permitir mais de uma operação simultânea ou manter parte do dinheiro disponível para outras oportunidades. Em outras, o custo do crédito destrói a margem e pagar à vista é claramente melhor.
Também existem negociações em que um ativo que o investidor já pretendia vender — outro imóvel ou veículo, por exemplo — pode fazer parte da composição da proposta, desde que isso seja interessante para todas as partes e esteja corretamente documentado.
O erro não é financiar nem pagar à vista. O erro é escolher a estrutura sem comparar o custo e o efeito dela sobre o retorno.
Eu desenvolvo essa análise no guia Financiar um imóvel para investir pode fazer sentido?.
7. Ignorar o custo de oportunidade
Às vezes uma operação imobiliária dá lucro nominal e ainda assim não foi uma boa alocação de capital.
Se o dinheiro ficou imobilizado por muito tempo, exigiu aportes, gerou despesas e produziu um retorno inferior ao que o investidor poderia ter obtido em outra alternativa compatível com o perfil dele, essa comparação precisa aparecer.
É por isso que eu insisto tanto em anualizar retornos e colocar tempo na conta.
Ganhar 20% em seis meses e ganhar 20% em quatro anos são operações completamente diferentes.
Da mesma forma, esperar dois anos por um preço de venda maior pode ser pior do que vender antes, liberar o capital e realocá-lo.
8. Comprar sem pensar na saída
O momento de pensar em como sair de um investimento não é quando você decide vender.
É antes da compra.
Se a estratégia é revenda, eu quero saber quem provavelmente comprará aquele produto, por qual faixa de valor, com que tipo de crédito e quais imóveis vão concorrer com ele.
Se a estratégia é renda, eu quero entender quem é o locatário, qual a vacância provável, qual o condomínio, quais despesas podem aparecer e se aquele ativo continuará competitivo com o passar dos anos.
Comprar primeiro e descobrir depois como monetizar o imóvel aumenta muito a chance de você ficar preso a um ativo que não conversa com o seu objetivo.
9. E existe o erro oposto: não agir quando a oportunidade já passou por todos os filtros
Planejamento não serve para deixar o investidor paralisado. Serve para permitir que ele tome decisão com mais velocidade quando aparece algo que faz sentido.
Já vi compradores e investidores perderem boas oportunidades porque, mesmo depois de uma análise positiva, continuaram indefinidamente no “vou pensar”. Enquanto isso, outro comprador tomou a decisão.
Nem todo imóvel barato é oportunidade, como já expliquei. Mas nem toda oportunidade esconde uma armadilha.
Às vezes o vendedor realmente precisa de liquidez. A documentação está adequada, a estrutura está boa, o preço de entrada atende à margem, a região tem demanda e a saída faz sentido.
Nesse momento, a falta de critérios prévios vira um problema. Se você nunca definiu o que precisa acontecer para dizer “sim”, vai analisar cada negócio do zero e a decisão tende a ser emocional.
O planejamento não existe apenas para impedir compras ruins. Ele existe para dar segurança para agir quando aparece uma compra boa.
O meu filtro antes de chamar um imóvel de investimento
Antes de decidir, eu tentaria responder pelo menos estas perguntas:
- qual é o objetivo da operação: renda, revenda ou longo prazo?
- qual é o retorno mínimo aceitável?
- qual é o capital total necessário, incluindo custos e reserva?
- o preço de entrada cria margem real?
- existe algum problema jurídico, documental ou estrutural?
- o orçamento de reforma ou mobília está coerente com o público?
- quem é o comprador ou locatário provável na saída?
- qual é a liquidez esperada e quanto custa esperar?
- à vista, financiamento ou outra composição produz a melhor alocação?
- qual é o custo de oportunidade do capital?
- o negócio continua bom se prazo, obra ou preço saírem um pouco do cenário ideal?
Se o imóvel passou pelos critérios que você definiu antes de encontrá-lo, a decisão deixa de depender tanto de gosto, medo ou entusiasmo.
Investidor bom não é quem compra qualquer oportunidade rápido. É quem sabe exatamente o que precisa estar verdadeiro para poder comprar rápido.